プロが選ばない土地。買って後悔するな！

現場監督の思う避けたい土地は？
住みたい土地は分かるけれど、
避けた方がいい土地ってどんなところ？

※注意！今回は完全に僕個人の見解です※

皆さんこんにちは。ちゃげです。
今日は現場監督の思う避けたい土地はどこ？
をお届けします。
今回は土地候補が見つかったけれど買っていいか分からない人向けの記事になっています。

今回は完全に独断と偏見で選ぶ、
家を建てる際に追加費用の発生しやすい土地。
住んでから苦労するかもしれない土地。
を挙げていきます。

今日挙げた土地が必ずしもダメとは言いません。
既に住まわれていてご不快な思いをさせてしまいましたら申し訳ございません。

では本題へ。

結論

今日は長くなるので結論から。

ざっと思いつく限りこんな感じです。

以下詳しく説明していきます。

追加費用の発生しやすい土地

埋立地

地盤改良工事が高確率で発生します。
おおよその費用として80～200万くらい。
元々田んぼだったり、川だったりを埋立た土地。
蓄積されている地層が砂の土地。
等が考えられます。
地盤の弱さは地域一帯に及ぶので避けられない事も多いです。

僕らの土地も地盤改良が必要な土地です。

営業さんであれば地盤の強弱を把握している人もいます。
信用ならない人は各都道府県や各自治体のHPで地質を公開していたりします。
埋立地は液状化現象も起きやすいのでしっかり調べることが大切です。

古い擁壁がある

擁壁とはコンクリートだったり、
石だったりで土が崩れないようにしたものです。

土地が高台だったり、
裏が崖だったりすると擁壁があることが多いです。

現在は擁壁を建てるために確認申請と呼ばれる届けが必要になります。
（一部を除く）

届けを行い強度計算が確認されてから建てることができるのです。

しかし、古い擁壁はその記録が無く強度の保証がされていません。

よって擁壁の建て直し。
または、建物を擁壁から一定距離、離さないといけません。

擁壁の建て直しは数百万円かかりますし、

距離を取ると建築可能な面積がなくなってしまいます。

擁壁のある土地はしっかり不動産屋さんに調べてもらう事が大切です。

家までの進入経路の狭い

進入経路が狭いと小運搬費用が発生する可能性があります。

建築材料は大型トラックでまとめて搬入する事が多いです。

大きな車が入れないと小さい車に積み替える必要があります。

運搬車両の台数も増えますし、積み替え手間代も発生します。

クレーン車を使用する会社はクレーン車が入れないと手で組立る為、

手組費用が掛かり、工期も伸びてしまいます。

また、現在の法律では前面道路の幅員（道路幅）が4ｍないといけない決まりになっています。

セットバックと言って前面道路の幅員が4mになるように足りない分、
敷地を道路として扱わないといけません。

土地だけでなく道路状況も確認が必要ですね。

全面道路より敷地が高台になっている

道路よりも家が高いところに建つ土地です。
これも小運搬費が発生する事があります。

坂のある地域に多い土地です。

擁壁で囲ってあり、外階段を昇って家に入る事が多いです。

擁壁部がガレージにしてあったり、見晴らしが良かったりします。

しかし、擁壁の高さによってはクレーン車が届かない、

材料を運ぶのに担いで階段を登らないといけない等多くの人手が必要になります。

気になった土地が擁壁なある高台の場合、営業に小運搬の確認をしてください。

法面（傾斜面）になっている

「のりめん」と言って高低差がある土地で、

傾斜になっている面を言います。

法面が道路に面している場合は擁壁を作る事が多いです。

その方が広く土地を利用できます。

しかし、先ほど話したように擁壁を作るのは数百万円掛かります。

さらに、傾斜を土で埋め戻すので施工が悪いと埋め立てた場所が沈む事があります。

『引き渡してから庭が沈んだ』
とならないように転圧、散水して埋め立てしてもらいましょう。

土地の前に電線がある

道路と敷地の境界付近に電線が通っている土地です。

これはクレーン車を使用する場合に限られますが電線を保護しなければいけません。

保護してもクレーン車が電線に当たってしまい、
クレーン車を使用できない場合は手組になってしまいます。

営業さんに電線の位置の確認、クレーン車に支障がないか確認しましょう。

インフラ整備されていない

電気・ガス・水道の通っていない土地です。

僕たちもこれに該当しました。

僕たちは上下水道の引き込み工事というものを行いました。

道路の上下水道管を敷地の中に引き込む工事です。

ハウスメーカーからの見積金額185万円…

知人の会社にも相見積もりを取り20万程安くできそうだったのですが、

後々のトラブルを避けるためにハウスメーカーに依頼しました。

設備工事に疎い私は予想より100万円高くて驚きました…

良い条件でも売れていない土地はインフラ整備の必要がある事があります。

不動産の物件情報でも確認できますし、営業さんに確認するのが早いです。

僕たちのようにならないようにしっかり確認してください。

時間があればインフラ整備の見積りを出してもらえると良いですね。

避けたい土地

ハザードマップの範囲になっている

津波や、河川の氾濫、土砂崩れなどの可能性がある土地です。

ハザードマップは地方自治体のHPで公開していると思います。

被害予想の程度によっては長期優良住宅申請が通らなかったり。

ハザードエリア（レッドゾーン）では、

住宅ローン減税の対象除外が検討されていたりするようです。

営業さんに確認も大事ですが、命に掛かる事ですので自分でも調べましょう。

文化財埋蔵地域

土を掘った際に文化財（遺物）が出てくる可能性がある土地です。

これは知らない人が多いかもしれません。

戦跡地や○○時代の集落地だったりすると土を掘った際に、

土器や古銭等が出てくることがあります。

そういった可能性のある土地は工事前に自治体に届出を行います。

自治体が調査します。

遺物が発見された場合……発掘調査を行います。

自治体調査で確認されなかった場合でも、

工事中に出てきたら報告しなければいけません。

報告したら、もちろん発掘調査を行います。

調査期間は状況によりますが3～12ヶ月かかります。

しかも調査費用は土地の所有者持ちになります。

しかし、届けを行っていればある程度自治体で負担してくれる所もあります。

※注意※

調査期間中もローンは待ってくれません！

以上のことから金銭的、引き渡し時期に余裕のある方でないとオススメしません。

出てこない事もありますが大きな賭けになりますね。

全面道路より敷地が高台の土地

追加工事でも挙げた高台の土地。

毎日階段を昇り降りする事になります。

歳とってからも大変ですが、僕が避けたい理由は雨です。

道路と同じ高さに車庫があるとします。

買い物帰り車庫に駐車し両手に買い物袋を持って階段を昇ります。

距離によっては傘を差すのも億劫です。

擁壁の階段をコンクリートで作った場合は滑りやすいので注意してください。

また、落雷のリスクも上がります。

知人は引き渡して1ヶ月で落雷に遭いインターホンが壊れました。

避雷針を設置する。保険の自然災害部分を見直す。

等をして対策してください。

前面道路より下がっている

高台の逆です。傾斜地にあったりします。

道路から敷地迄のスロープを作る必要があったり追加費用が発生します。

しかし、一番の問題は雨天時です。

周囲より下がっているという事は雨が溜まります。

道路などから雨水が集まってくるので排水計画をしっかりしないと、

床下浸水もあるかもしれません。

周囲に大きな木がある

公園のそば、森の近くなどです。

森を切り取った分譲地なども要注意です。

枯葉が溜まります。庭や屋根、バルコニー等に。

庭は掃除できますが屋根はどうでしょう？

雨どい等に枯葉が溜まると時間を掛けて腐食し、土の様になります。

そうなると雑草や、木の実が息吹いている事もあります。

枯葉ネットもありますが、隙間に溜まるんです。

雨どいが詰まり壊れる原因になります。

陸屋根と呼ばれる平らな屋根も要注意です。

排水口に溜まります。

ドレンストレーナーと呼ばれる網を設置しますが風で外れやすいです。

バルコニーやベランダの排水溝が詰まると水が溜まってしまい室内に浸水することも。

定期的な清掃、オーバーフロー管という予備の排水管を設置しましょう。

周囲を校庭や畑など砂地に囲まれている

シンプルに砂埃が溜まります。

風通しの良い場所だと尚更です。

サッシレールに砂が溜まります。

枯葉同様屋根やベランダ等に溜まるので注意してください。

給排気口等外に通じているところから室内に砂が入ってくる可能性もあります。

夜露で濡れた車に砂が付着したりと家だけじゃありません。

風が強いと外干しした洗濯物が砂だらけなんてことも…

時間の許す限りいろんな天候での現地視察を行ってください。

再建築不可の物件

土地を購入する際に古民家を買って解体し、
新しく家を建て直すことも考えられます。

その家が再建築不可物件だったらアウトです。

接道義務という問題があります。

”接道義務（せつどうぎむ）とは、建築基準法（以下「法」）第43条の規定により、建築物の敷地が、道路に2メートル（ないし3メートル）以上接しなければならないとする義務をいう。したがって道路と建築物の敷地との間は不自由なく出入りできることを義務付けている^[1]。
都市計画区域と準都市計画区域内でだけ存在し、都市計画決定されていない区域では接道義務は無い。

Wikipediaより

接道義務を満たしていないと建て替えどころか大規模なリフォームも出来ません。

注意事項を確認したり不動産屋さんに確認してください。

建蔽率、容積率の制限が厳しい

けんぺい率、ようせき率と言います。

簡単に説明すると地域ごとに敷地に対して建てられる建物の大きさが決まっています。

町の景観を守る為だったり、火災の際の燃え移り防止だったりします。

理想の土地を見つけても希望する大きさの家が建たない可能性があります。

土地を探してもらう際には理想の土地の多きさを伝える、

条件を伝え間取りを考えてもらう事が重要です。

※敷地いっぱいに建物を建てることはやめて下さい。

　建蔽率に該当しなくても敷地いっぱいに建てるのはオススメしません。

　建物を改修する際に足場を建てる必要があります。

　狭小地の場合少しでも広く建てたいですが、
　できれば60cmは敷地境界と建物を離しましょう。

　（僕らの土地も狭小地なので計画は苦労しました）

浄化槽の土地

下水道の通っていない土地です。
下水道が通っていれば、自治体の浄化センターに流れてそこで濾過されます。
しかし、下水道がない場合、『浄化槽』を設置しないといけません。
浄化槽とは家から出る生活排水を綺麗にしてくれる設備です。

浄化槽は菌の力で汚水を浄化します。
なので菌が死滅しないように流すものの制限があったり、
菌に酸素を送るための送風機の電気代がかかります。

しかも浄化槽って劣化するので何年かごとに交換しないといけません。
以上を聞いて「大変そうだな」と思った方は選ばないか、
妥協するポイントとして考えたほうがいいと思います。

まとめ

いかがだったでしょうか？
「知らなかった」「教えてもらえて良かった」
と思っていただけたら嬉しいです。
他にも「こんな土地を考えているけれど実際どう？」
と思う土地はコメントなどで教えていただけると嬉しいです。
最後にもう一度リストを載せておきますので見直してみて下さい。

次回は「理想の間取り。自分たちに合う間取りは？」

営業さんや設計士に要望を伝えるコツ。

設計士の理想の間取りになっていないか？

自分で間取りを考えた僕の行った考えのまとめ方をお届けします。

宜しければ次回も見てくだい！

ではまた〜